ভূমি উন্নয়ন কর/ খাজনা নির্ধারণ ও আদায়ের পদ্ধতি

ভূমি উন্নয়ন কর/ খাজনার সংক্ষিপ্ত ইতিহাস

প্রচীনকাল থেকেই ভূমি থেকে আয়ের একটা অংশ খাজনা হিসেবে প্রদানের বিবিধ চালু ছিল। কোন দলের সর্দার দলের শৃংখলা রক্ষা ও দলের প্রধান হিসেবে খাজনা গ্রহন করতেন। এ সময় থেকেই খাজনা কখনও অর্থের দ্বারা কখনও পরিমাপযোগ্য দ্রব্য দ্বারা কখনও উৎপাদিত ফসলের একটা অংশ দ্বারা পরিশোধ করা হতো। খাজনা তখন থেকেই বিভিন্ন নামে পরিচিত ছিল যেমন- খাজনা ,সেস, আবওয়াব, চাঁদা ইত্যাদি।

হিন্দু আমলে উৎপাদিত ফসলের একটা নির্দিষ্ট অংশ রাজাকে প্রদান করা হতো। ফসলের কি পরিমান অংশ রাজাকে প্রদান করা হতো সে বিষয়ে কোন সুনির্দিষ্ট তথ্য পাওয়া না গেলেও, জানা যায় যে ফসলের এক তৃতীয়াংশ থেকে এক- ষষ্ঠাংশ পর্যন্ত রাজাকে রাজর্কায পরিচালনা ও শান্তি শৃঙ্খলা রক্ষার জন্য প্রদান করা হতো। মুসলিম শাসনামলে প্রাথমিক দিকে প্রচলিত নিয়ম অনুসরন করে ভূমি ব্যবস্থা ছিল। মুসলিম শাসনামলে জমিদারগন স¤্রাটের প্রতিনিধি হিসেবে খাজনা আদায় করতে পারতেন এবং এ জন্য তারা খাজনার আদায়কৃত অংশের একটি আংশিক পরিমান প্রাপ্য হতেন মাত্র । ১৫৪০ সাল হতে ১৫৪৫ সাল পর্যন্ত আফগান শুর বংশীয় নৃপতি শের শাহ সঠিক ও ন্যায়সঙ্গত ভূমি রাজস্ব নির্ধারণের লক্ষ্যে সর্বপ্রথম ভূমিজরিপ ব্যবস্থার প্রবর্তন করেন। পরবতীকালে মোঘল স¤্রাট আকবরের শাসনামলে তার উজির টোডরমলের সহযোগিতায় ভূমি ব্যবস্থার আমুল পরিবর্তন সাধিত হয়।মুসলিম শাসন আমলের সবচাইতে উল্লেখযোগ্য ভূমি সংষ্কারক ছিলেন বাদশাহ আকবরের সভাসদ টোডরমল। এ সময় জমির উৎপাদন ক্ষমতার উপর ভিত্তি করে জমিতে উত্তম, মধ্যম ও অধম এই ৩টি শ্রেণীতে বিভাজন করে শ্রেণীভিত্তিক খাজনা নির্ধারণ করা হয়। তখন উৎপাদিত ফসলের এক-তৃতীয়াংশ খাজনা হিসেবে নির্ধারণ করা হয় ।

১৭৫৭ খ্রিস্টাব্দের ২৩ জুন তারিখে পলাশীর প্রান্তরে নবাব সিরাজদ্দৌলার পতনের মাধ্যমে এ দেশে ব্রিটিশ শাসন ভিত্তি স্থাপিত হয়। ব্রিটিশ আমলে খাজনার পরিমান হিন্দু ও মুসলিম আমল থেকে অনেক বৃদ্ধি পায়। ব্রিটিশরা দেওয়ানী লাভ করবার পর বাণিজ্যের প্রয়োজন মিটানোর জন্য কোম্পানিকে উচ্চহারে রাজস্ব আদায় করা হতো। ১৭৯৩ সালে লর্ড কর্নওয়ালিশ দশসালা বন্দোবস্তের পরিবর্তে “চিরস্বায়ী বন্দোবস্ত’’(Permanent Settlement) প্রথা প্রবর্তন করেন। এই ব্যবস্থা প্রবর্তনের ফলে বাংলার কৃষক জমির মালিকানা হারায় এবং জমিদার ও মধ্যস্বত্বভোগীগন জমির মালিক হয়। এই জমিদার ও মধ্যস্বত্ব শ্রেণী ব্রিটিশদের খাজনা পরিশোধ ও নিজেদের অতিরিক্ত লাভের আশায় কৃষকদের নিকট থেকে অতিরিক্ত খাজনা নির্ধারণ করে আদায় করেতো। এর পরবতী ইতিহাস করুণ ও মর্মস্পশী। জমিদারদের অত্যাচারের ফলে এ দেশের মানুষ বিদ্রোহী হয়ে উঠে। এর ফলে ১৮৫৭ সালে সিপাহী বিদ্রোহ হয় । এই সিপাহী বিদ্রোহ ও গণঅসন্তোষের কারণে ১৮৫৯ সালে ‘‘রেন্ট এ্যাক্ট’’পাস করে প্রজাদের স্বার্থ রক্ষা ও জমিদার-সরকারের মধ্যে সম্পর্ক উন্নয়নের চেষ্টা করা হয়। এর পরবতীতে ১৭৯৩ সালের চিরস্থায়ী বন্দোবস্ত আইনের স্থলে ব্রিটিশ সরকার ১৮৮৫ সনে বঙ্গিয় প্রজাস্বত্ব আইন পাশ করেন।

১৯৪৭ সালে দেশ বিভক্তির পর প্রাদেশিক পরিষদ উত্থাপিত বিল ১৯৫০ সালে পুর্ববঙ্গ আইন পরিষদে বিস্তারিত আলোচনার পর পাস করে আইনে পরিনত করা হয়। এটি ১৯৫১ সালের ২৮ নং আইন যা ‘‘রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন’’নামে পরিচিত । এ আইনের মাধ্যমে জমিদারী প্রথা উচ্ছেদ হয়। এ আইনে খাজনার পরিমান নির্ধারন করে দেওয়া হয়। এ আইন প্রবর্তনের পূর্বে কোন খাজনা বকেয়া থাকলে সরকার তা আদায় করবে, কোন ব্যক্তি তা আদায় করতে পারবে না। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন ১৯৫০ এর ১০০ ধারায় খাজনা নির্ধারন বিষয়ে বর্ণনা করা আছে সরকার বিভিন্ন সময় র্সাকুলার দিয়ে খাজনার হার পরিবর্তন করতে পারতেন।দেশ স্বাধীনের পর ২৫ বিঘা পর্যন্ত জমির খাজনা মওকুফ করা হয়। পরবর্তীতে ১৯৭৬ সালে ‘‘ভূমি উন্নয়ন কর ’’ অধ্যাদেশ চালু করে সকল শ্রেণীর খাজনা , সেস ইত্যাদি রহিত করে ভূমি উন্নয়নের জন্য প্রগতিশীল হারে ভুমি উন্নয়ন কর নির্ধারণ করা হয়।

ভূমি উন্নয়ন করের বিভিন্ন হার এবং ১৯৭৬ সনের পর হতে ভূমি উন্নয়ন করের হারের পরির্বতন

১৯৭৬ সালের ‘‘ভূমি উন্নয়ন কর’’ অধ্যদেশ এ জমির দুটি শ্রেণীতে বিভক্ত করা হয় - কৃষি ও অকৃষি। অকৃষি জমিকে(ক) শিল্প বা বানিজ্যিক (খ) আবাসিক ও অন্যান্য ভাগে বিভক্ত করে ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণ করা হয় । এ অধ্যাদেশ বাংলা ১৩৮২ সালের ১লা বৈশাখ থেকে কার্যকর হয়।

কর নির্ধারণ পদ্ধতি

তহশীলদার (ভূমিসহকারী) প্রত্যেক মালিক পরিবার/ সংস্থার জন্য প্রথমে মৌজাওয়ারী ও পরে তহশীল/ ইউনিয়ন ওয়ারী একটি কৃষি জমির সাময়িক কর নির্ধারণী তালিকা প্রণয়ন করিবেন। ইউনিয়ন ভূমি অফিসে রক্ষিত ১ নং ও ২ নং রেজিস্টার, রাষ্ট্রপতির ১৯৭২ সালের ৯৬ ও ৯৮ নং আদেশ (পি ও নং ৯৬/১৯৭২ এবং ৯৮/১৯৭২) মোতাবেক ইতিপূর্বে দাখিলকৃত জমির বিবরণ ভিত্তিতে প্রথমে প্রতিটি মৌজায় প্রত্যেক মালিক পরিবার/ সংস্থার মেট জমির পরিমাণ ও বিবরণ প্রণয়ন করিয়া ২ নং রেজিষ্টারে নিজ বাসস্থান মৌজায় তাহার নামীয় হোল্ডিং এর মন্তব্য কলামে লিপিবদ্ধ করিতে হইবে। এইভাবে মৌজাওয়ারী মালিক পরিবার/ সংস্থার জমির বিবরণ প্রণীত হওয়ার পর উহা তুলনামূলক পর্যালোচনা করিয়া একটি তহশীল ইউনিয়নওয়ারী তালিকা প্রণয়ন করিতে হইবে। এই ইউনিয়নওয়ারী তালিকার দুইটি কপি প্রণয়ন করিয়া একটি কপি ইউনিয়ন ভূমি অফিসে সংরক্ষণ করিতে হইবে এবং অন্য কপি সহকারী কমিশনার(ভূমি) অফিসে প্রেরণ করিতে হইবে। মৌজাওয়ারী ও তহশীল ইউনিয়নওয়ারী তালিকা প্রণয়নের কাজ উপজেলা কানুনগো তদারকি করিবেন এবং অন্ততঃ ২০% তালিকা নিরীক্ষা করিয়া সত্যতা যাচাই করিবেন।

দাবি বিবরণী প্রস্তুতের বিভিন্ন ধাপ

• ভূমি উন্নয়ন কর ধার্যের উদ্দেশ্যে রাজস্ব অফিসার জমির শ্রেণী (যথা শিল্প, বাণিজ্যিক বা আবাসিক বা অন্য কোন শ্রেণীর) নির্ধারণ করবেন।
• কোন জমি আংশিক শিল্প- বাণিজ্যিক কাজে এবং আংশিক আবাসিক কাজে ব্যবহৃত হলে সমুদয় জমি শিল্প- বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত বলে গণ্য হবে এবং তদন্ত অনুসারে কর নির্ধারণ করা হবে।
• ভূমি মন্ত্রণালয়ের নিয়ন্ত্রণাধীন খাস জমি ব্যতীত সকল শ্রেণীর ব্যক্তি/ প্রতিষ্ঠান / সংস্থা ও অন্যান্য সরকারী বিভাগের জমি ভূমি উন্নয়ন কর অধ্যাদেশের বিধান অনুযায়ী কর আরোপযোগ্য হবে।
• সরকার বা তার ক্ষমতাপ্রাপ্ত অফিসার লিখিত নির্দেশ বলে নির্দেশনামায় বর্ণিত সর্ব সাধারণের ব্যবহার্য কবরস্থান ,শ্মশান উপাসানালয়কে ভূমি উন্নয়ন কর মুক্ত বলে উপসানালয়ের ক্ষেত্রে ইহা প্রযোজ্য হবে না ।
• যে সকল খতিয়ানে একাধিক মালিক পরিবার/সংস্থার নাম লিপিবদ্ধ আছে তাদের প্রত্যেকের জমির পরিমান খতিয়ানে বর্ণিত অংশ অনুসারে নির্ধারণ করা হবে। যে সকল খতিয়ানে মালিকের অংশ পৃথকভাবে উল্লেখ নেই ,সেই ক্ষেত্রে যদি আপোষ বাটোয়ারা বা দেওয়ানী আদালতের বাটোয়ারা ডিক্রি না থাকে ,তবে প্রত্যেক শরীকের জমি তুল্যাংশে হিসাব করে নির্ধারণ করতে হবে।
• উত্তরাধিকার বা অন্য কোন হস্তান্তরের ফলে জমির মালিকানা একাধিক ব্যক্তির উপর বর্তায়ে থাকলে এবং তারা জমা খারিজ করে পৃথকভাবে নামজারী না করে থাকলে উক্ত জমি একই দাগভূক্ত বলে গণ্য হবে এবং তদনুসারে কর আরোপিত হবে ।
• ইউনিয়নওয়ারী ও উপজেলাওয়ারী কর নির্ধারণী তালিকা প্রণয়ন ও প্রকাশনার ব্যাপারে উপজেলা র্নিবাহী অফিসার তার এলাকার সার্বিক তদারকি দায়িত্ব থাকবেন এবং অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক( রাজস্ব) তার জেলাধীন সকল উপজেলাওয়ারী কর নির্ধারণী তালিকা প্রণয়ন ও প্রকাশনার কাজ তদারকি করবেন।
• কোন মালিক পরিবার /সংস্থার মোট জমির পরিমান /সংস্থার মোট জমির পরিমান যেই ধাপে পড়বে তার সকল জমির জন্য সেই ধাপের প্রযোজ্য হারে কর নির্ধারিত হবে।

ভূমি উন্নয়ন কর আদায়ে প্রয়োজনীয় পদক্ষেপ সমূহ

• রিটার্ন-৩ যথাযথ ও সঠিকভাবে প্রণয়ণের মাধ্যমে জোতওয়ারী ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণ করতে হবে।
• কোন বছরে দাবিকৃত ভূমি উন্নয়ন করের হার ও পরিমাণ জনসমক্ষে যথাযথভাবে প্রচার করতে হবে। প্রকাশ্যে ভূমি উন্নয়ন করের দাবি প্রকাশিত হলে ভূমি মালিকদের আস্থা অর্জন করা সম্ভব হবে।
• ভূমি উন্নয়ন করের দাবি পরীক্ষা পুনঃনিরীক্ষণ করার জন্য কোন দায়িক আবেদন করলে তা যথাসম্ভব স্বল্পসময়ে পরীক্ষা করে দায়িককে অবহিত করতে হবে।
• মৌজা স্থিতি করদাতাদেও ঢোলশহরযোগে প্রচার করে সংশ্লিষ্ট মৌজার কেন্দ্রস্থলে বা যোগাযোগের সংযোগস্থলে ক্যাম্প স্থাপন করে আদায় র্কাযক্রম জোরদার করতে হবে।
• বছরের শুরুতেই বড় বড় ব্যক্তি/সংস্থার দায়িককে নোটিশের মাধ্যমে তার বকেয়ার পরিমাণ ও পরিশোধের তারিখ জানাতে হবে। পরবতীতে একাধীক তাগিদ দিতে হবে।
• বকেয়া পাওনার জন্য সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করতে হবে দায়িকের নিকট জারিকৃত প্রাথমিক নোটিশের কপি নথিতে যুক্ত করে রাখতে হবে।
• মোটদাবিকে বার ভাগ করে মাসিক ভিত্তিতে লক্ষ্যমাত্রা ণির্ধারণ করতে হবে।
• আর্থিক বৎসর শুরু হওয়ার সাথে সাথেই ছোট বড় সকল ভূমি মালিকদের নিকট থোকে হাল ও বকেয়া কর আদায় করার জন্য তাগাদা দিতে হবে।
• স্থানীয় গণ্যমান্য ব্যক্তিদের সঙ্গে সদাচরণের মাধ্যমে যোগাযোগ রক্ষা করতে হবে ।
• বৎসরের ৮/৯ মাসন অতিবাহিত হওয়ার পর লাল নোটিশ ইস্যু করতঃ জারি নিশ্চিত করতে হবে।
• যথাসময়ে কর পরিশোধ না হলে মোয়াদান্তে তা সুদসহ বৃদ্ধি পাওয়ার বিষয়টি দায়িককে বুঝাতে হবে।
• বৎসরের শেষ ভাগের পাওনা আদায় অনিশ্চিত হয়ে দাঁড়ালে সাটিফিকেট মামলার জটিলতার বিষয় দায়িককে অবহিত করতে হবে । বকেয়া পাওনার কারণে জমি নিলামে উঠতে পারে খাস খতিয়ানভুক্ত হতে পারে তা দায়িককে অবহিত করতে হবে।
• বছরের মাঝামাঝি সময়ের মধ্যে বড় বড় দায়িকের ভূমি উন্নয়ণ কর আদায় না হলে , তাদের নাম ও বকেয়ার পরিমাণ উল্লেখ করে একটি তালিকা সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিস, উপজেলা ভূমি অফিস ও উপজেলা নিবার্হী অফিসারের র্কাযলয়ে প্রকাশ করতে হবে।

কর বহিভূর্ত জমি

ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়ালের ৩১ বিধিতে বলা হয়েছে যে, ‘‘সরকার বা তাহার ক্ষমতাপ্রাপ্ত অফিসার লিখিত নির্দেশাবলে নিেের্দশনায় বণির্ত সর্বসাধারণের ব্যবহার্য কবরস্থান ,শ্মশান উপাসানালয়কে ভূমি উন্নয়ন কর মুক্ত বলে ঘোষনা করতে পারবেন।

ব্যাখ্যা প্রদান করা হয়েছে যে, পারিবারিক গোরস্থান বা উপাসানালয়- এর ক্ষেত্রে একই নিয়ম প্রযোজ্য হবে না।

খাস জমি বন্দোবস্ত

ভূমিহীন কে ?

কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত নীতিমালা ১৯৯৭ মোতাবেক বসতবাটি ব্যতিত অনধিক ০.১০ একর কৃষি জমি আছে এবং পরিবারটি কৃষি নির্ভর হলে তাকে ভূমিহীন পরিবার বলা যাবে।

বন্দোবস্তের প্রক্রিয়া

• বন্দোবস্তযোগ্য কৃষি খাস জমির তালিকা গণবিজ্ঞপ্তি আকারে প্রকাশ অন্তে তালিকা মোতাবেক আবেদনপত্র গ্রহণ
• আবেদনের সাথে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান কর্তৃক সত্যায়িত স্বামী-স্ত্রীর যৌথভাবে সদ্যতোলা পাস পোর্ট আকারের চার কপি ছবি, জাতীয় পরিচয়পত্রের ফটোকপি, সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান কর্তৃক প্রদত্ত ভূমিহীন ও নাগরিক সনদপত্র।
• প্রাপ্ত আবেদন সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদে চেয়ারম্যান ও গণ্যমান্য লোকজনের উপস্থিতিতে এবং আবেদনকৃত ভূমিহীন পরিবারের প্রত্যক্ষ উপস্থিতিতে প্রাথমিকভাবে ভূমিহীন হিসেবে বাছাই করা হয়।
• আবেদনকারী প্রকৃত ভূমিহীন কিনা এ বিষয়ে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার নিকট হতে সেরেস্তাগত প্রতিবেদন নেয়া হয় এবং একইসাথে আবেদিত সম্পত্তি নিয়ে কোন প্রকার মামলা মোকদ্দমা তার হালনাগাদ তথ্য জানা হয়।
• সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তার নিকট হতে প্রাপ্ত প্রতিবেদনের আলোকে সার্ভেয়ার কর্তৃক সরেজমিন তদন্ত সাপেক্ষে স্কেচ নক্সা সংগ্রহ অন্তে উপজেলা কৃষি খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বন্দোবস্ত কমিটিতে উপস্থাপন করা হয়।
• উপজেলা কমিটি আবেদনকারীর অনুকূলে কৃষি খাস জমি বন্দোবস্ত প্রদানের সিদ্ধান্ত গ্রহণ করলে বন্দোবস্ত নথি সৃজিত অন্তে চূড়ান্ত অনুমোদনের নিমিত্ত রেজিস্টার বারতে লিপিবদ্ধ অন্তে জেলা প্রশাসক মহোদয় বরাবর প্রেরণ করা হয়।
• জেলা প্রশাসক মহোদয়ের অনুমোদনের পর কৃষি খাস জমি নীতিমালা ১৯৯৭ এর ১৯ নং অনুচ্ছেদ মোতাবেক নির্ধারিত এক (০১) টাকার সেলামী ডিসিআর যোগে আদায় করতঃ কবুলিয়ত সম্পাদন অন্তে কবুলিয়ত রেজিস্ট্রী করা হয় এবং প্রাপ্ত দলিলের রশিদ দ্বারা বর্ণিত অনুচ্ছেদ মোতাবেক নতুন খতিয়ান খুলে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রার সংশোধন পূর্বক হোল্ডিং খুলে প্রযোজ্য হারে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় কর হয়।
• বন্দোবস্তকৃত জমির অনুকূলে সম্পাদিত কবুলিয়তের যেকোন শর্ত ভঙ্গ করলেই বন্দোবস্ত কেইসটি বাতিল করা যাবে।

আদিবাসির জমি বিক্রয়া

• প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সহ অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) মহোদয় বরাবর আবেদন করতে হয়।
• আবেদনটি পরবর্তী কার্যক্রমের জন্য বা তদন্ত সাপেক্ষে মতামতসহ প্রতিবেদন দেয়ার জন্য সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর প্রেরণ করা হয়।
• সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদনের বিষয়ে সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বা এ অফিসের সার্ভেয়ার দ্বারা তদন্ত অন্তে প্রতিবেদন সংগ্রহ করেন।
• সহকারী কমিশনার (ভূমি) দ্বারা শুনানি গ্রহণান্তে আবেদিত জমি বিক্রয়ের বা নথিজাতের সুপারিশসহ অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) মহোদয় বরাবর প্রেরণ করা হয়।
• অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) পুনরায় উভয় পক্ষের শুনানী গ্রহণান্তে জমি বিক্রয়ের বা নথিজাতের আদেশ প্রদান করেন।

পুকুর ইজারা

• ১লা মাঘ মাসের পূর্বেই ইজারাযোগ্য পুকুরের তালিকা প্রস্তুত করতঃ স্থানীয় ও জাতীয় পত্রিকায় প্রকাশসহ ব্যপক প্রচারের জন্য সকল চেয়ারম্যান, অন্যান্য উপজেলা, স্থানীয় গণ্যমান্য ব্যক্তি বরাবর তালিকা সরবরাহ করা হয়।
• সময় সূচী মোতাবেক অফেরতযোগ্য ৫০০/- টাকার ব্যাংক ড্রাফট ও ধার্য মূল্যের উপর ২০% জামানত হিসেবে (ব্যাংক ড্রাফটসহ) সিডিউল ক্রয় অন্তে যথাযথভাবে পূরণ করে যাচিত কাগজপত্রসহ জমা দিতে হয়।
• আবেদনটি উপজেলা জলমহাল ইজারা কমিটিতে উপস্থাপন অন্তে একই সাথে তিন (০৩) বছরের জন্য ইজারা গ্রহণের সিদ্ধান্ত গ্রহণ করা হয়।
• উপজেলা কমিটির কার্যবিবরণী মোতাবেক সংশ্লিষ্ট ইজারা গ্রহণকারী সমিতিকে পত্র অবহিত করা হয় এবং ইস্যুকৃত পত্রের বর্ণনা অনুযায়ী সোনালী ব্যাংকে টাকা জমা প্রদান পূর্বক চালানের কপি সংশ্লিষ্ট সহকারীর নিকট জমা করতে হয় এবং সমিতির অনুকূলে ডিসিআর প্রদান করা হয়।

অর্পিত সম্পত্তি

“ক” তফসিল বা “ক” গেজেটভুক্ত সম্পত্তি: প্রতি বাংলা সন শুরুর পূর্বেই পূর্বের ডিসিআর বা উপযুক্ত কাগজপত্রসহ নির্ধারিত বিশ (২০.০০) টাকার কোর্ট ফি সংযুক্ত অন্তে সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর আবেদন করতে হয়। আবেদনের বিষয়ে যথাযথভাবে তদন্ত অন্তে জমির বর্তমান শ্রেণি মোতাবেক সরকারি নীতিমালা অনুযায়ী ডিসিআর যোগে ইজারা টাকা আদায় করা হয়। উল্লেখ্য ইজারাকৃত জমি কোনক্রমেই সাব-লীজ বা কর্তৃপক্ষের অনুমতি ব্যতিরেকে জমির প্রকৃতি পরিবর্তন করলে ইজারা বাতিল যাবে।

“খ” তফসিল বা “খ” গেজেটভুক্ত বা বন্ধ হোল্ডিং এর সম্পত্তি: উপযুক্ত কাগজপত্রসহ ভূমি উন্নয়ন কর প্রদানের নিমিত্ত নির্ধারিত বিশ (২০.০০) টাকার কোর্ট ফি সহ সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর আবেদন করতে হয়। প্রাপ্ত আবেদনের বিষয়ে (দাখিলকৃত কাগজপত্র, রেকর্ডপত্র ও সরেজমিন) তদন্ত পূর্বক ভূমি উন্নয়ন কর গ্রহণের নিমিত্ত সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তাকে মতামতসহ প্রতিবেদন দাখিলের জন্য বলা হয়। প্রাপ্ত প্রতিবেদনের আলোকে একটি বিবিধ মামলা রুজু করা হয় এবং আবেদনকারী ও সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তাকে নোটিস প্রদানের মাধ্যমে শুনানির দিন ধার্য করা হয়। কাগজপত্রের সঠিকতা ও সরেজমিন ভোগ দখল থাকলে ভূমি উন্নয়ন গ্রহণ জন্য আদেশ দেয়া হয়।

অবৈধ দখলকার

কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান যদি সরকারি সম্পত্তি অবৈধভাবে গ্রাস করার কুমতলবে সরকারি সম্পত্তি ভোগ দখল করে তাহলে প্রতিবেদন সংগ্রহ অন্তে এ অফিস হতে নোটিস করে উচ্ছেদ কার্যক্রম সম্পন্ন করা হয়।

হাট-বাজার

সরকারি নীতিমালা মোতাবেক হাট-বাজার কোন অবস্থাতেই ব্যক্তিমালিকানায় থাকতে পারে না। সেক্ষেত্রে কোথাও কোন হাট-বাজার প্রতিষ্ঠিত হলেই সার্ভেয়ার দ্বারা তদন্ত করতঃ হাট-বাজারটি পেরীফেরী প্রস্তুত করে জেলা প্রশাসক মহোদয়ের অনুমোদন সাপেক্ষে সরকারি সম্পত্তি হিসেবে ধরে নেয়া হয়।

• নির্ধারিত আবেদন ফরম্
• ১ কপি পাসপোর্ট সাইজের রঙিন ছবি
• সর্বশেষ খতিয়ান/প্রস্তাবিত খতিয়ান
• ২০/- টাকা মূল্যমানের কোর্ট ফি
• বন্টন নামা দলিল/ ০৩(তিন) মাসের মধ্যে ইস্যুকৃত মূল ওয়ারিশন সনদ
• জাতীয় পরিচয় পত্র/পাসপোর্ট/জন্মসনদের ফটোকপি
• দলিলের সার্টিফাইড কপি/ফটোকপি
• বায়া/পিট দলিলের ফটোকপি
• ভুমি উন্নয়ন কর(খাজনা) পরিশোধের দাখিলা রশিদ
• প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আদালতের রায়/আদেশ/ডিক্রীর কপি
• প্রতিনিধির ক্ষেত্রে প্রত্যয়ন পত্র

• উপজেলা ভ’মি অফিসের হেল্প সেন্টারে চলে আসুন, সেখানে নামজারি আবেদন ফরম পাওয়া যায়, ফরম নিয়ে যথাযথভাবে পূরণ করুন, আবেদনপত্রে অবশ্যই আপনার এবং বিবাদির মোবাইল নং লিখবেন, যেকোন অসুবিধা হলে হেল্প সেন্টারের সেবাদাতার সাথে যোগাযোগ করুন
• পূরণকৃত আবেদনটির সাথে ২০/- টাকার কোর্ট ফি, ছবি এবং উপরেল্লিখিত কাগজপত্রাদি সংযুক্ত করে আপনার সাক্ষরসহ হেল্প সেন্টারে জমা দিন, অনলাইনে এন্ট্রি দেওয়া পর্যন্ত একটু অপেক্ষা করুন, তাতক্ষণিকভাবে আপনার মোবাইলে একটি নিশ্চিতকরন এসএমএস পাবেন যেখানে শুনানীর তারিখ উল্লেখ থাকবে। শুনানীর দিনে আপনি নিজে/প্রতিনিধির মাধ্যমে উপস্থিত থাকবেন
• ইউনিয়ন ভ’মি সহকারী কর্মকর্তার প্রস্তাব, কানুনগো/সার্ভেয়ারের যাচাই এবং সহকারী কমিশনার(ভ’মি) কর্তৃক নিষ্পত্তি সাপেক্ষে আপনি এসএমএস এর মাধ্যমে অনুমোদন/নথিজাতের তথ্য জানতে পারবেন।
• অনুমোদন হলে সরকার নির্ধারিত ফি (১১৫০/-) জমা দিয়ে ডিসিআর, প্রস্তাবিত খতিয়ান সংগ্রহ করবেন
• এরপর ইউনিয়ন ভ’মি অফিসে গিয়ে নিজ নামে হোল্ডিং খুলে নিবেন

আবেদন নামন্জুর হলে ৩০ দিনের মধ্যে সহকারী কমিশনার(ভ’মি) বরাবর রিভিউ এর জন্য আবেদন করতে পারেন। এছাড়া নামজারি নামন্জুর হলে সহকারী কমিশনার(ভ’মি) এর আদেশের বিরুদ্ধে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব) বরাবর ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করতে পারেন, অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক(রাজস্ব) এর আদেশের বিরুদ্ধে অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার(রাজস্ব) বরাবর ৩০ দিনের মধ্যে আপিল করতে পারেন, অতিরিক্ত বিভাগীয় কমিশনার(রাজস্ব) এর আদেশের বিরুদ্ধে ভূমি আপিল বোর্ডে ৯০ দিনের মধ্যে আপিল করতে পারেন।

চলমান ইনোভেটিভ কাজ সমূহ

• সকল খাস জমির ডাটাবেজ তৈরী
• পুকুরের ডাটাবেজ তৈরী
• আদিবাসী ভাষায় অডিও রেকোর্ডিং এর মাধ্যমে ভূমিসেবা সম্পর্কে ধারনা প্রদান
• ভূমি যাদুঘর স্থাপন
• সেবা প্রার্থীদের জন্য দর্শনীয় স্থানে ঘড়ি স্থাপন
• সেবা লাইব্রেরি/প্রবীণ বিশ্রামাগার স্থাপন
• ইন্টারকম টেলিফোন স্থাপন

মিছ্ মামলার সর্বশেষ অবস্থা জানুন

প্রথমেই আপনাকে একটা বিশ্বাস রাখতে হবে তা হল, নামজারি একটি সহজ প্রক্রিয়া এবং আপনি নিজেই তা সম্পন্ন করতে পারেন। আরো বিশ্বাস রাখতে হবে, কোন প্রকার দালাল/ভূমিদস্যু/মুন্সী বা অন্য কোন মধ্যস্থতাকারীর সহায়তা ছাড়াই আপনি নিজেই তা করতে পারেন। এতে হয়তো আপনার কিছু সময় ব্যয় হবে কিন্তু আপনার বহু অর্থের অপচয় যেমন বন্ধ হবে তেমনি দালালদের অন্যায় আবদার কিংবা ভূমি অফিসের অসাধু ব্যক্তিদের দ্বারা প্রতারিত হয়ে দীর্ঘদিন যাবৎ ভোগান্তির সম্ভাবনা কমে যাবে।

দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, নিজে নামজারি প্রক্রিয়াটি বুঝতে যদি আপনার সমস্যা হয় তাহলে এসি ল্যান্ড সদর সার্কেল অফিসে একটি ‘হেল্পডেস্ক’ বা ‘সেবাকেন্দ্র’ খোলা রয়েছে। একজন দায়িত্ববান অফিস সহকারী সার্বক্ষণিক আপনাকে সহযোগিতার জন্য নিয়োজিত আছেন। আপনার যে কোন সমস্যায় তিনি সহযোগিতা করবেন (মোবাইল নম্বর: ০১৭৯৬৪৩১৭৪৩)।

তারপরও যদি কোন বিষয়ে আপনার অধিকতর জানার প্রয়োজন থাকে তাহলে আপনি সরাসরি এসি ল্যান্ডের সাথে যোগাযোগ করতে দ্বিধা করবেন না (০১৭৩৩৩৩৫৪২২, ০৫১- ৬৪২১০)। আমরা বরং খুশী হবো।

এখন চলুন আমরা জানি নামজারি কীভাবে করতে হয়। প্রথমে আপনাকে কয়েকটি বিষয় জানতে হবে যা নীচে দেয়া হল: নামজারি করা কখন প্রয়োজন হয়:

• ভূমি মালিকের মৃত্যুর কারণে উত্তরাধিকারদের নাম সরকারি রেকর্ডে রেকর্ডভুক্ত করতে হয়;
• জমি বিক্রি, দান, হেবা, ওয়াকফ, অধিগ্রহণ, নিলাম ক্রম, বন্দোবস্ত ইত্যাদি সূত্রে হস্তান্তর হলে নতুন ভূমি মালিকের নামে রেকর্ডভুক্ত করতে হয়;
• দেওয়ানী বা সিভিল কোর্টের রায় বা ডিক্রীমূলে মালিকানা লাভ করলে সে রায় মোতাবেক নামজারির আবেদন করা যায়।

ভূমি উন্নয়ন কর

ভূমি মন্ত্রণালয়ের শাখা-৩ এর স্মারক নম্বর-ভূঃমঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২-১০৬(১০০০); তারিখ: ৩০.০৫.১৯৯৫ প্রজ্ঞাপন মোতাবেক সর্বশেষ সংশোধিত ভূমি উন্নয়ন করের নির্ধারিত হার নিম্নরূপ:
১) কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন করঃ < style="border-collapse: collapse; border: none;" border="1" cellpadding="0" cellspacing="0">

জমির পরিমাণ

ভূমি উন্নয়ন করের হার

(ক) ৮.২৫ একর পর্যন্ত

ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হবে না

(খ) ৮.২৫ একরের উর্দ্ধ এবং ১০.০০ একর পর্যন্ত

প্রতি শতাংশ ০.৫০ টাকা হারে

(গ) ১০.০০ একরের উর্দ্ধে

প্রতি শতাংশ ১.০০ টাকা হারে

২) অকৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন করঃ (এই শ্রেণীর জমির ভূমি উন্নয়ন কর ব্যবহারভিত্তিক নির্ধারিত হবে)

	শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত জমির করের হার	আবাসিক অথবা অন্যান্য কাজে ব্যবহৃত জমির করের হার
(ক) ঢাকা জেলার কোতয়ালী, মীরপুর, মোঃপুর, সূত্রাপুর, সবুজবাগ, ডেমরা, গুলশান, ক্যান্টনমেন্ট, উত্তরা, টঙ্গী, কেরানীগঞ্জ থানা এলাকা।	১২৫.০০ (একশত পঁচিশ) টাকা প্রতি শতক	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ
(খ) নারায়নগঞ্জ জেলার বন্দর, ফতুল্লা ও সিদ্ধিরগঞ্জ থানা এলাকা।	১২৫.০০ (একশত পঁচিশ) টাকা প্রতি শতক	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ
(গ) গাজীপুর জেলার জয়দেবপুর থানা এলাকা	১২৫.০০ (একশত পঁচিশ) টাকা প্রতি শতক	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ
(ঘ) চট্টগ্রাম জেলার কোতয়ালী, পাঁচলাইশ, ডবলমুরিং, সীতাকুন্ড, বন্দর, হাটহাজারী, পাহাড়তলী ও রাঙ্গুনিয়া।	১২৫.০০ (একশত পঁচিশ) টাকা প্রতি শতক	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ
(ঙ) খুলনা জেলার কোতয়ালী, দৌলতপুর, দিঘলিয়া ও ফুলতলা থানা এলাকা	১২৫.০০ (একশত পঁচিশ) টাকা প্রতি শতক	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ
(চ) অন্য সকল জেলা সদরের পৌর এলাকা	২২.০০ (বাইশ) টাকা প্রতি শতাংশ	৭.০০ (সাত) টাকা প্রতি শতাংশ
(ছ) জেলা সদরের বাইরে অন্যান্য পৌর এলাকা	১৭.০০ (সতের) টাকা প্রতি শতাংশ	৬.০০ (ছয়) টাকা প্রতি শতাংশ
(জ) পৌর এলাকা ঘোষিত হয় নাই এমন এলাকা	১৫.০০ (পনের) টাকা প্রতি শতাংশ	৫.০০ (পাঁচ) টাকা প্রতি শতাংশ